富力过冬:暂停拿地,全员卖房,四处找钱

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从来没有哪个行业像房地产一样,在经济周期的起伏中一路走高。

当“不使用房地产作为短期刺激经济手段”的主要基础被释放时,业界立即抱怨说:“资金困难,很难卖房子,而且很难赚钱。”

如果说,前三十年的“有影响力的成年人”,要等红利消失,未来可能会“因民入势”,防患于未然,早就降低债务杠杆率,开辟第二战场。

8月底,总行企业密集披露2019年中期业绩。在这个历史摊位的基础上,《棱镜》推出了“富润企业寻路”系列,并分析了多个目标,探索行业前沿。

这是本系列中关于R&F属性的第五篇文章。

R&F地产(香港:2777)董事长李思廉仍持乐观态度。

在8月22日的R&F中期业绩发布会上,他问自己:“谁说今年的市场不景气?没有什么不好的。你认为哪家公司不好?没有家人。”

数据是真实的。R&F 2019年中期报告的各项指标,包括收入、利润、负债、融资成本等,都提醒投资者,行业刚刚开始秋风,R&F已提前进入寒冬。

这不仅关系到R&F本身,也关系到其他负债率高的房企。

财务人员还必须出售房屋

好日子一去不复返了。

2019年上半年,R&F的收入和利润增长均远低于去年同期。

公司中报显示,公司净利润由上年同期的40.8亿元增加到41.7亿元,同比增长2.2%;归属于股东的净利润为40.27亿元,增长2.66%。

富力2019年的销售目标为1600亿,比去年的1300亿增长了23%。在过去六个月中,其股权销售额为602.2亿元,占年度目标的37.64%。

李思莲在绩效会议上表示,富力在下半年的股权合约销售额应在900亿至1000亿元左右。 “年总额约为1500亿元和1600亿元。”

根据李思莲的解释:富力是今年上半年年度目标的三分之一,下半年是三分之二。这种节奏已经维持了10多年。

不是这种情况。

2018年上半年,富力销售额达570亿元,占全年计划销售额的43.84%。在下半年,它不遗余力地推动销售额1311亿元,并抹去了超过1300亿的目标线。

由于房子卖得不好,转换率逐年下降,富力增加了销量,努力实现销售。

根据计划,富力在2019年启动了200多个项目(2018年155个),估计价值3000亿元。根据这一计算,可以通过减少53%来实现1600亿元的年度目标。

富力内部员工告诉《棱镜》,早在2018年,富力高管就要求高流动率并推动支付。一般来说,新的土地购买需要在一年内出售,甚至需要四个。在一个月内。

即使在这样的速度下,李思莲仍然不满意。

2019年7月26日,他亲自起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。该文件发给了整个公司,2019年下半年的工作重点应该是“促进销售和筹集资金”,原则上,土地征收将在下半年暂停。

该文件明确强调,公司的财务,开发,工程等部门应以销售为中心,全力以赴实现销售目标;坚持全国营销,加强推广,完成项目销售目标为第一要务,在保证销售的基础上追求项目收益最大化。

外界关注的焦点是富力已暂停收购土地。

李思莲在8月22日的中期报告中不得不澄清:富力并没有完全拿走土地。该文件还提到,在特殊情况下,如优质土地项目,可以单独向集团主席报告批准。

“房地产公司的所有土地收购项目都需要得到董事会主席的批准,这表明土地征收的态度是审慎的。”一家Top10住房公司南京区投资推广总监说。

在过去的两年里,富力一直在缩小土地市场的战场。

2017年,富力在土地上花费了584亿元,占其销售收益的70%左右; 2018年,征地数量为317亿元,约占其返还金额的40%;在2019年上半年,其土地投资为180亿元,如果在接下来的六个月内没有采取基本措施,全年获得的土地数量将远低于2018年。

债券投资者信心几何

富力对土地的态度变得越来越保守。除了受到房地产环境的影响外,还有其债务越来越高和资本成本越来越高。

2019年中期报告显示,公司流动负债继续增加,其中短期贷款153亿元,本期长期贷款426亿元,合计597亿元,增加比去年同期增加14%(524亿元人民币)。

截至2019年6月,富力的货币资金仅为390元。

富力告诉《棱镜》一年期短期债务,包括3亿海外美元债务(约人民币20.52亿元),已于7月份赎回,剩余的实际债务约为251亿元人民币(不包括项目 - 具有转售期权的发展级贷款和未到期债券,包括国内债券约85.26亿,信托约155.98亿,短期融资约9.99亿。截至6月30日,本集团未使用债券金额超过300亿人民币,包括CMBS,REITs,ABS和超短期融资。本集团有足够的现金和融资来支付短期债务。

富力的长期贷款很大一部分是公司债券。

2016年发行的三只公司债券总额为115.5亿元,可能在2019年面临转售。富力可能会选择增加债券利息以续约。如果债权人仍然选择卖出,富力将不得不提前偿还这些债券的本金和利息。

已经有债券投资者失去了对富力的信心。

例如,2016年发行了16个R&F 01和16个R&F 03的16个公司债券,发行金额分别为60亿元和36亿元,利率为3.95%。两者都是3 + 2条款,即3年后发行,即2019年,它将面临转售期权。

为了更新债权,富力将这两项索赔的利率分别上调至7.2%和7%。然而,仍有债券投资者选择卖出。

富力只能通过发行高利率的新债券来偿还这些旧债券。

在2018年底,富力以7%的利率发行了70.2亿美元债券,以偿还2019年16年债券发行的转售部分。

2019年5月,富力发行了两笔19.8亿元的额外债券,以偿还2019年转售部分已发行债券。

根据新的融资策略,富力的融资成本有所增加。

2018年,富力的平均融资成本为5.74%。截止2019年上半年,国内融资成本为6.27%,境外融资成本为7.29%。

这是一个无奈的循环

这是一个无助的循环。

外部借款的成本太高,富力需要通过减少销售来降低资本成本,同时减少征地和压缩刚性费用。然而,富力的疯狂推广策略已经透支了公司未来的发展空间。

目前,富力土地储备总面积约为6000万平方米。根据目前富力地产平均价格元/平方米(比去年下降15%),土地储存价值约6000亿元,今年发布3000亿元。商品的价值可以保持两年左右。

富力《棱镜》表明其目前的土地储备价值超过7800亿。土地购买的短期放缓是基于当前的市场情况,战术布局可以随时调整。

即使土壤储备薄弱,富力仍然拥有大量储备资产 - 旧项目。

富力2019年年中报告称,全国有60多个老式项目,总规划建筑面积超过6000万平方米,其中包括广州20多个基地。

富力董事长助理陈志珍表示,期内可转换为净土地的建筑面积接近1000万平方米。

来自Kaisa的人说《棱镜》,旧的改革项目特别测试了公司当地政府与企业之间的关系,对当地村庄习俗的理解,以及它是否具有成功的旧改革经验。

“一般来说,当地的'陆头蛇'住房企业只能做旧的改革项目。”凯撒行业官员表示,富力属于广州的“陆蛇”,而珠江新城的旧改革项目也是如此。装满钱。但是从广州出来后,可能是不可能的。

例如,富力参与了武汉一个旧的改革项目,目前仍在谈判中。就旧的改革政策而言,武汉与广州不同。拆迁和招标不是一个过程。因此,拆迁成为净土后,仍然需要拍卖,因此项目周期无法确定。

富力的另一个巨大资产是酒店。

在2017年7月的大交易中,富力的临时议价从万达的“便宜”中购买了77家酒店,交易价格为人民币199亿元,占据了大量资金,这也是目前高额富力债务的部分原因。

富力酒店一直亏损。根据年报数据,2013年至2018年间,亏损分别为2.49亿元,1.4亿元,1.67亿元,1.83亿元,1.46亿元和4.59亿元。

根据富力,酒店实现负净利润的主要原因是利息支出和折旧和摊销增加。

香港一家资产管理公司告诉《棱镜》,酒店资产每年都会折旧,因为它们在财务报表中被算作固定资产,但实际上它是一种投资性房产,例如年度资产重估,实际上是一些质量资产确实增加了价值。

富力表示,到2018年底,富力酒店在会计报表中的账面价值仅为350亿元左右,但根据专业评估公司的初步评估,富力酒店资产的市场评估价值约为55- 600亿元。

李思莲需要通过资产证券化来振兴酒店资产并获得流动性。

事实上,当李思安收购万达酒店时,他想到了资产的未来现金。

富力表示,当富力收购资产套餐时,它已根据未来资本运作的想法进行了收购结构设计,要求万达将70多家酒店纳入70家SPV公司,富力成立70家更多。 SPV的一对一对口购买避免了未来资产分割或分离的情况,为后续资本运营计划奠定了基础。

到目前为止,富力有两个ABS正在进行中:中信证券 - 富力酒店一期资产支持特别计划计划筹集资金53.89亿元,于2019年4月1日通过;中信证券 - 富力酒店二期资产支持特别计划募集资金29亿元,将于7月1日处于“跟随”状态。

接近交易的房地产界人士对《棱镜》表达了感情:“万达的温州市和酒店都是好肉,但有些人吞下它吃得好吃;有些人被咀嚼和咀嚼。现在,整个消化系统出了问题。“

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